Închiriezi un apartament, o casă sau o garsonieră și vrei să știi exact cât oprește statul din chirie și ce hârtii ai de făcut? Vestea bună: pentru închirierile clasice, pe termen lung, sistemul din 2026 este simplu și previzibil — plătești efectiv 8% din chiria încasată, plus, doar dacă depășești anumite praguri, contribuția la sănătate. Mai jos găsești calculul pas cu pas, cu exemple în lei, plafoanele CASS valabile în 2026, regulile de înregistrare a contractului la ANAF și modul de completare a Declarației Unice.
📌 Actualizat august 2026 | Codul fiscal, Titlul IV — venituri din cedarea folosinței bunurilor | Legea 141/2025
Pe scurt: impozitul este 10%, dar se aplică doar la 80% din chirie (statul îți recunoaște automat 20% drept cheltuieli, fără acte justificative) — deci efectiv 8% din chiria brută. CASS de 10% apare doar dacă veniturile tale nete extrasalariale depășesc 24.300 lei în 2026. Contractul se înregistrează obligatoriu la ANAF în 30 de zile, iar veniturile din 2026 se declară prin Declarația Unică până la 25 mai 2027.
Cât e impozitul pe chirie în 2026 — calculul pas cu pas
Pentru contractele clasice de închiriere între persoane fizice (apartament, casă, garsonieră, spațiu, teren), calculul are trei pași:
- Aduni chiria încasată pe tot anul — venitul brut. La 2.500 lei/lună, brutul anual e 30.000 lei.
- Scazi cota forfetară de 20% — statul presupune automat că 20% din chirie acoperă cheltuielile tale (uzură, reparații mărunte) și nu îți cere niciun document pentru asta. Rămâne venitul net: 30.000 − 6.000 = 24.000 lei.
- Aplici impozitul de 10% pe venitul net — 10% × 24.000 = 2.400 lei pe an.
Observă scurtătura: 10% aplicat la 80% din sumă înseamnă întotdeauna 8% din chiria brută. Ca să afli rapid impozitul, înmulțește chiria lunară cu 12 și apoi cu 0,08 — atât. Nu există sistem real, nu se țin evidențe de cheltuieli, nu se depun documente justificative.
Chirie stabilită în euro? Venitul se calculează în lei, la cursul BNR din ziua încasării fiecărei chirii. Dacă vrei să eviți bătaia de cap, treci în contract echivalentul în lei sau păstrează un tabel lunar cu sumele și cursul.
CASS la chirii: cine plătește și cât
Pe lângă impozit, poți datora contribuția la sănătate (CASS) de 10% — dar numai dacă depășești plafoanele legale. Regula pentru veniturile realizate în 2026: se adună veniturile tale nete extrasalariale (chirii după forfetară, dividende, dobânzi, câștiguri din investiții și crypto etc.) și se compară cu plafoanele calculate la salariul minim de 4.050 lei, valabil la 1 ianuarie 2026:
| Venituri nete anuale (cumulate) | Plafon | CASS datorat în 2026 |
| sub 24.300 lei | sub 6 salarii minime | 0 lei |
| 24.300 – 48.599 lei | 6 salarii minime | 2.430 lei |
| 48.600 – 97.199 lei | 12 salarii minime | 4.860 lei |
| 97.200 lei sau peste | 24 salarii minime | 9.720 lei |
Două lucruri de reținut. Unu: plafonul se verifică pe venitul net din chirii (după scăderea forfetarei de 20%), nu pe brut. Doi: se cumulează toate veniturile extrasalariale — dacă ai și dividende sau câștiguri din investiții, ele se adună la chirii pentru verificarea plafonului. Salariul, în schimb, nu intră în acest calcul: pentru el plătești deja CASS separat, iar faptul că ești angajat nu te scutește de CASS pe chirii. Mecanismul complet, cu toate categoriile de venituri și scutirile, l-am detaliat în ghidul CASS 2026: cine plătește, cât și cine e scutit. Iar contextul salariului minim — de care depind direct plafoanele — îl găsești în analiza salariului minim pe economie.
Important: pentru chirii nu se datorează CAS (contribuția la pensie), indiferent de sumă. Doar impozit și, peste plafoane, CASS.
Exemple concrete: cât plătești la diferite niveluri de chirie
Presupunem că nu ai alte venituri extrasalariale (dacă ai, ele se adaugă la verificarea plafonului CASS):
| Chirie lunară | Brut anual | Impozit (8%) | CASS | Total taxe / an | Îți rămân lunar |
| 1.500 lei | 18.000 lei | 1.440 lei | 0 lei | 1.440 lei | ~1.380 lei |
| 2.000 lei | 24.000 lei | 1.920 lei | 0 lei | 1.920 lei | ~1.840 lei |
| 2.500 lei | 30.000 lei | 2.400 lei | 0 lei | 2.400 lei | ~2.300 lei |
| 3.000 lei | 36.000 lei | 2.880 lei | 2.430 lei | 5.310 lei | ~2.558 lei |
| 4.000 lei | 48.000 lei | 3.840 lei | 2.430 lei | 6.270 lei | ~3.478 lei |
| 6.000 lei | 72.000 lei | 5.760 lei | 4.860 lei | 10.620 lei | ~5.115 lei |
Observă efectul de prag: la 2.500 lei/lună, venitul net (24.000 lei) e chiar sub plafonul de 24.300 lei, deci scapi de CASS. La 3.000 lei/lună, plafonul e depășit și apar dintr-odată 2.430 lei în plus. Dacă negociezi o chirie în zona pragului, diferența de câțiva lei pe lună poate însemna mii de lei la taxe. Ca să vezi cât îți aduce efectiv investiția după toate taxele, folosește calculatorul de randament al chiriei.
Caz special: chiriașul e o firmă (persoană juridică)
Dacă închiriezi către o firmă, un PFA sau altă entitate care conduce evidență contabilă, impozitul se reține la sursă: chiriașul calculează, oprește și virează el impozitul de 10% (aplicat tot după scăderea forfetarei de 20%), iar tu primești chiria gata impozitată. Nu mai declari impozitul în Declarația Unică. Atenție însă: CASS rămâne în sarcina ta — dacă depășești plafoanele, tot tu îl declari și îl plătești prin Declarația Unică.
Înregistrarea contractului la ANAF: obligatorie, în 30 de zile
Orice contract de închiriere încheiat de o persoană fizică trebuie înregistrat la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare. Același termen se aplică și pentru modificări (prelungire, schimbarea chiriei) sau încetare. Cum faci practic:
- Online, prin SPV (Spațiul Privat Virtual) — varianta rapidă: completezi formularul C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”), atașezi contractul scanat și trimiți. Confirmarea vine tot în SPV.
- La ghișeu — depui C168 și o copie a contractului la administrația fiscală de care aparții cu domiciliul.
Înregistrarea contractului nu e doar o obligație: contractul înregistrat la ANAF devine titlu executoriu pentru plata chiriei și pentru evacuare la expirarea termenului — dacă chiriașul nu plătește sau nu eliberează imobilul, poți merge direct la executor, fără proces pe fond. E cel mai bun argument și pentru proprietarii tentați să închirieze „la negru”.
Cum declari: Declarația Unică (D212), termenul și plata
Veniturile din chirii încasate în 2026 se declară prin Declarația Unică (formularul 212), până la 25 mai 2027. Tot până atunci se plătește și impozitul, și eventualul CASS. Din 2025, depunerea se face exclusiv online — prin SPV sau e-guvernare.ro. Nu se mai fac plăți anticipate în timpul anului: declari și plătești o singură dată, anul următor, pentru tot anul precedent.
În declarație completezi secțiunea de venituri din cedarea folosinței bunurilor: treci venitul brut anual, iar forfetara de 20% și impozitul se calculează automat. Dacă datorezi CASS, bifezi și secțiunea de contribuții, la plafonul corespunzător. Greșelile tipice din D212 — de la venituri „uitate” până la plafoane CASS calculate greșit — le-am disecat în articolul despre erorile frecvente din Declarația Unică (scris pe exemplul crypto, dar mecanismul declarării e identic).
Atenție dacă închiriezi pe Airbnb sau Booking: reguli noi din 2026
Pentru închirierile în scop turistic (regim hotelier, pe termen scurt), 2026 aduce o schimbare de fond: dispar normele de venit și posibilitatea sistemului real. Veniturile se impozitează prin cotă forfetară de 30% — adică impozit de 10% pe 70% din încasări, efectiv 7% din brut — iar activitatea desfășurată într-o proprietate cu mai mult de 7 camere este tratată drept activitate independentă, cu regulile fiscale aferente (inclusiv contribuții). Dacă ești în această situație, regimul tău e diferit de tot ce am descris mai sus pentru chiriile pe termen lung — merită o discuție cu un consultant înainte de a alege structura.
Ce riști dacă nu declari chiria
Chiria neînregistrată și nedeclarată înseamnă: impozitul stabilit din urmă de ANAF pe până la 5 ani, plus dobânzi și penalități de întârziere, plus posibile amenzi pentru nedepunerea declarațiilor. ANAF are acces la transferurile bancare recurente și la anunțurile de închiriere, iar din 2023 platformele online raportează sistematic veniturile gazdelor (DAC7). Matematica e simplă: la 8% impozit efectiv, „economia” din nedeclarare e mică, iar riscul — disproporționat de mare. În plus, fără contract înregistrat pierzi exact protecția de titlu executoriu care te apără de un chiriaș rău-platnic.
Întrebări frecvente
Cât e impozitul pe chirie în 2026?
10% aplicat la 80% din chiria încasată (după deducerea forfetară de 20%), adică efectiv 8% din chiria brută. La o chirie de 2.500 lei/lună plătești 2.400 lei pe an.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere la ANAF?
Da, în cel mult 30 de zile de la semnare (formular C168, prin SPV sau la ghișeu). Același termen e valabil pentru modificări și încetare. Contractul înregistrat devine titlu executoriu pentru chirie și evacuare.
Plătesc CASS pentru chirie?
Doar dacă veniturile tale nete extrasalariale din 2026 (chirii după forfetară, cumulate cu dividende, dobânzi, investiții) ating 24.300 lei. CASS este 2.430 / 4.860 / 9.720 lei, în funcție de plafonul atins. Sub 24.300 lei nu datorezi nimic.
Sunt angajat — mai plătesc taxe pe chirie?
Da. Impozitul de 8% efectiv se datorează oricum, iar CASS pe chirii se verifică separat de salariu: faptul că plătești CASS ca angajat nu te scutește de CASS pe veniturile extrasalariale peste plafon.
Chiriașul meu e o firmă. Mai depun Declarația Unică?
Pentru impozit, nu — firma îl reține și îl virează la sursă. Pentru CASS, da: dacă depășești plafoanele, îl declari și îl plătești tu, prin Declarația Unică.
Până când declar chiria încasată în 2026?
Prin Declarația Unică (D212), exclusiv online, până la 25 mai 2027 — dată până la care se face și plata impozitului și a CASS.
Surse: Codul fiscal (Legea 227/2015, Titlul IV, Cap. IV — venituri din cedarea folosinței bunurilor), Legea 141/2025, OG 16/2022, ANAF — Ghidul fiscal al veniturilor din chirii, formular C168. Plafoanele CASS pentru 2026 sunt calculate la salariul minim de 4.050 lei valabil la 1 ianuarie 2026. Informațiile au caracter strict informativ și nu constituie consultanță fiscală.
Închiriere și imobiliare: resurse utile
- Calculator impozit pe clădiri — impozitul locuinței.
- Calculator Prima/Noua Casă — rata la credit ipotecar.